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Chicago, États-Unis

Les musulmans et les hypothèques : devenir propriétaire aux États-Unis grace àun financement souple

L'institut du logement à prix abordable

March 24, 2011

Aider les chefs d’entreprises locaux à attirer de nouveaux clients en permettant aux communautés musulmanes de devenir des propriétaires – sans toutefois compromettre leurs valeurs religieuses

Après avoir emménagé avec sa jeune famille dans des appartements à loyer, puis dans la maison de ses beaux-parents et puis de nouveau comme locataire dans un condominium, Saiyad avait épargné suffisamment d’argent l’an dernier pour payer un acompte et s’acheter sa première maison dans la région nord-ouest de Chicago.

C’était un moment décisif. Mais ce qui a rendu Saiyad et sa femme Fatima spécialement heureux, c’est qu’ils avaient pu acheter leur maison à deux niveaux et trois chambres à coucher sans devoir compromettre leurs valeurs religieuses.

Saiyad et sa femme sont tous les deux musulmans pratiquants respectueux de l’interdiction de payer ou de recevoir de l’intérêt. Chaque mois ils font attention à ce que la facture de leur carte de crédit soit entièrement réglée. Ils ont un compte courant mais non pas un compte d’épargne. Et quand ils étaient prêts à s’acheter une maison, ils ont demandé à une coopérative musulmane de les aider.

On se rend compte depuis longtemps que devenir propriétaire peut aider les membres de groupes ethniques et immigrants à mieux s’intégrer dans la communauté. Jusqu’à récemment, tout Musulman voulant s’acheter un logement devait soit épargner des centaines de milliers de dollars pour l’acheter au comptant, soit emprunter à sa famille et ses amis, soit mettre de côté ses croyances religieuses et prendre une hypothèque ordinaire.

D’habitude les courtiers en prêts hypothécaires n’ont jamais considéré la foi comme un facteur clé. Pourtant, face aux changements démographiques du pays, il y a maintenant des services financiers qui pensent trouver dans les quelques 5 à 7 millions de Musulmans [1] vivant aux États-Unis un marché inexploité suffisamment important,, riche et sophistiqué pour justifier la création de produits spéciaux.

« Voici des gens dont le revenu annuel monte à 90 000 ou 100 000 dollars et ils ne sont toujours que des locataires, » a dit Mushir Khwaja, banquier musulman à la banque University, un prêteur au Michigan. Selon le recensement, le taux de propriétaires occupants d’origine arabe, dont la plupart sont des Musulmans, reste à un niveau inférieur à 7 % du pourcentage total des propriétaires.

Être propriétaire, pour la majorité de gens, mène à une accumulation de la richesse. Mais pour des milliers de Musulmans respectueux des observances et rêvant de se transformer en propriétaires, comment assurer un équilibre entre leur foi et leurs finances ?

« Je me suis toujours senti mal d’avoir acheté une maison avec un emprunt-logement, » a dit M. Kindi, 45, nouvellement propriétaire à Chicago. « Pour un Musulman, c’est haram – c’est à dire, ce n’est pas acceptable du point de vue religieux. On a tort de le faire. »

Avant 1997, il n’y avait pas de banque ou de succursale aux États-Unis offrant un financement officiel qui était approuvé aussi bien par un organisme de réglementation que par un conseil des érudits musulmans, ce qu’on appelle un conseil charia. C’était plutôt le cas que les Musulmans américains, à la recherche d’une solution autre que l’hypothèque ordinaire ne pouvaient se tourner que vers les groupes d’entraide ; ceux-ci mettaient en commun l’argent venant d’investisseurs pour ensuite le placer dans un fonds renouvelable, pour acheter des maisons qu’ils louaient ensuite à bail aux familles musulmanes.

Depuis peu, plusieurs programmes de prêt favorisant les Musulmans ont été créés par la Chicago Federal Reserve dans l’espoir de résoudre de tels problèmes. Les institutions financières traditionnelles commencent par utiliser des garanties bancaires leur permettant, d’une façon bien originale, d’offrir des prêts se conformant aux lois contre le riba (c.-à-d., l’acceptation de l’intérêt), et ceci en établissant des partenariats de copropriété ou en faisant payer les frais de bail plutôt que de l’intérêt.

Le contexte…

La Chicago Federal Reserve a identifié trois types de prêts islamiques :

  1. le prêt Murabaha : la banque achète la maison et puis la vend, mais graduellement, à l’acheteur, en ajoutant au prix un supplément de profit.
  2. le prêt Ijara, un des plus communs : la banque achète la maison, la loue à l’acheteur, qui doit rembourser graduellement le prix d’achat total en même temps qu’il paie un loyer au taux du marché.
  3. le prêt Musharaka : la banque et l’acheteur se mettent d’accord pour former un partenariat de capitalisation partagée afin d’acheter la maison, la banque se démunissant graduellement de la propriété en transférant sa part à l’acheteur.

Il se peut que ces distinctions semblent relever de la sémantique, mais ce genre de prêts ont la sanction des érudits islamiques et se sont avérés très populaires avec les Musulmans voulant s’acheter une maison. Chacune des trois options aboutit à un mode d’occupation hybride, entre la location et la possession. La première option est principalement un transfert de propriété par étapes ; la deuxième est un crédit-bail ou quelque chose ressemblant à un contrat d’occupation de propriété ; la troisième, plus classique, est un prêt participatif d’un type utilisé au R.-U pour les logements à prix abordables.

Les emprunteurs ne sont pas obligés d’être musulmans ou religieux pour qualifier, mais les banques présentent ces options presque exclusivement aux communautés islamiques : on fait imprimer des dépliants en arabe et le vendredi après-midi on distribue les prospectus à l’extérieur des mosquées après les prières.

La HSBC Bank of America se prépare à vraiment pourvoir aux besoins des Musulmans en ce qui concerne le financement immobilier. Selon Iqbal Khan, chef du financement islamique mondial pour la HSBC. « Le client ciblé, c’est un Musulman de la deuxième ou troisième génération, instruit, de la classe moyenne – quelqu’un qui tient ferme à ses croyances religieuses mais en même temps s’estime heureux d’être américain et ne se sent pas du tout résistant au rêve américain de posséder sa propre maison et sa propre auto »

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The Council on American-Islamic Relations, US Mosque Study Project 2000.

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